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本 科 生 毕 业 论 文（设 计）
题 目：长乐公司万博城房地产开发项目风险管理研究
学习中心：
层 次： 专科起点本科
专 业： 工程管理
年 级： 年 季
学 号：
学 生：
指导教师：
完成日期： 2023年8月16日
内容摘要
房地产行业事关民生问题和就业问题，在我国经济社会中占据十分重要的地位，国家严控房地产行业，稳房价、稳地价、稳预期，严控房地产金融风险的决心一直未变，为的不是限制房地产行业的发展，而是为了“稳定”，所以研究房地产行业的风险就变得至关重要。本文从实际出发，以风险管理理论为依据，结合 长乐公司房地产项目的具体情况，对项目所面临风险因素进行识别，从而得出项目的主要风险因素。针对具体风险因素，综合运用敏感性分析法、盈亏平衡法、专家调查法等评估项目风险。在此基础上基于全生命周期风险的理念，就长乐公司房地产项目各阶段风险管理现状提出问题，总结成因，最后予以改进并提出实施和保障措施。
关键词：房地产开发项目；风险识别；风险评估；风险应对
目 录
内容摘要............................................................. I
引 言.............................................................. 1
1 项目风险管理理论.................................................. 2
1.1 风险的概念及特征............................................ 2
1.2 项目风险管理过程............................................ 2
1.3 房地产开发项目风险管理...................................... 4
2 长乐公司商业地产开发项目概况...................................... 6
2.1 开发项目基本情况............................................ 6
2.2 开发企业基本情况............................................ 6
3 长乐公司商业地产开发项目风险识别.................................. 8
3.1 项目投资决策阶段风险识别.................................... 8
3.2 项目前期工作阶段风险识别.................................... 9
3.3 项目建设阶段风险识别....................................... 10
3.4 项目销售阶段风险识别....................................... 11
4 长乐公司商业地产开发项目风险评估................................. 13
4.1 项目投资决策阶段风险评估................................... 13
4.2 项目前期工作阶段风险评估................................... 13
4.3 项目建设阶段风险评估....................................... 14
4.4 项目销售阶段风险评估....................................... 14
5 长乐公司商业地产开发项目风险应对................................. 16
5.1 项目投资决策阶段风险应对................................... 16
5.2 项目前期工作阶段风险应对................................... 17
5.3 项目建设阶段风险应对....................................... 18
5.4 项目销售阶段风险应对....................................... 20
6 结论............................................................. 23
参考文献............................................................ 24
引 言
改革开放以来，我国经济发展速度世界领先。伴随着经济的增长，我国房地产行业高速发展，城市化的进程加快，人们对住房的需求已不再满足于只要是个房子能住就行，而更多的是考虑到环境、物业、配套、甚至开发商的品牌。所以房地产已不再是盖房子这么简单，它已成为一个完整的产业链。房地产行业直接关系到经济的增长、就业率、民生问题。
高投入、高回报是房地产行业给人的第一印象，其实房地产更多的是依靠综合实力、专业能力、高技术壁垒的行业。房地产行业的特性决定了房地产企业在运作过程中既有经营风险、金融风险，还有市场风险、政策风险。所以众多的风险属性决定了房地产行业在经营中面对各种难以确定的风险因素。尤其是在国内房产市场进入快速发展阶段后，因未构建完善的市场机制，无法保证市场的均衡发展，也没有涉及各个方面的法规，很难展开监管工作，还存在严重的信用缺失状况，面对如此的大环境，给房地产企业的顺利发展带来了更多的不确定因素。房地产本身的特殊属性令其在发展期间总会面临各种各样的风险，所以风险管理对于房地产企业来说难度远远超过其他行业，如果不能对房地产企业所存在的风险进行剖析，则房地产企业发生风险事件的能性就会加大。如果不采取高效且精准的管理手段展开管控工作，房产企业可能遇到的各类风险，很有可能会由于各种风险因子而引发更大的危机。
若房地产业可维持稳步发展，即可有效地提高我国的经济发展速度，给国民带来更理想的生活条件。而房地产开发企业是该产业中最主要的市场主体，其主要从事风险与投资双高，但同时也可获得高收益的商品生产。且此类企业属于极具代表性的项目类企业，既需要承担企业风险，又有可能在项目投资期间面临风险。所以在构建风险管理系统时，会以分布式为主要特征。在企业持续扩张规模、不断投资项目的过程中，将会暴露出越来越多元化的风险因素。为了保障风险开发企业稳步发展，必须构建切实可行又具备科学性的风险管理体系，利用该体系处理单项项目的风险、解决企业与管理期间发现的种种风险，还能让企业运用风险分散或机会共享等方式，提高各个项目的综合效益。因此，为了使房地产开发企业能够真正实现安全健康运营与发展，研究房地产项目的风险管理就变得至关重要。
1 项目风险管理理论
1.1 风险的概念及特征
（1）风险的概念
风险指的是在某个特定的客观条件及时间段之内，有一定概率会发生的结果间的差异，也可解释为最终结果和预期结果之间的具体变动。随着变动程度的提升，造成的风险也会越来越严重。而风险管理的主要内容是针对风险展开量度，再做出相应的评估，并拟定应对方案。而高效的风险管理是做好排序工作，采取各种方式筛选出最可能造成最严重损失或发生概率最高的事情，再于第一时间处理。而不会太容易造成过大影响或风险系数偏低的事情则延后处理。展开此部分管理工作时，还要基于机会成本因素，提高有效资源的利用率，意识到将资源作用于此部分管理工作中，可能导致资源利用率下降，争取在节约资源的前提下将最严重的危机解决掉。所以展开相关管理工作时，必须衡量控制风险所带来的收益及需要花费的成本，再决定最终的管理策略。
（2）风险的特征
一是风险具有一定的概率性。风险存在是客观的，但是并不是所有的风险都会发生，其可以采用各种措施，降低风险发生的概率，甚至控制风险避免其发生，从而降低风险带来的损失。二是风险具有一定的两面性，任何一件事物发展面临的风险并不是全都会带来损失的，风险也会带来积极的影响，比如金融投资面临的风险越大，但是收益也越高。三是风险具有一定的可预测性，风险产生之前会存在一些基本的发展现象，因此就可以基于这些现象，分析风险知识体系，从而可以预测风险概率，实现风险评估和控制。
1.2 项目风险管理过程
项目风险识别、评估和应对是项目风险管理的基本过程。
（1）项目风险识别
若要针对房产项目展开风险管理，必须先识别出项目中可能存在的风险，由负责相关管理工作的人员对风险的来源加以识别，找寻出致使风险发生的诱因，再对其的特征加以描述并评估因此而造成的影响。完成以上工作后，再对风险分门别类。
（2）项目风险评估
明确风险评估基准，即在一定范围内可接受风险危害，在项目面临某种风险时，就能够与风险评价参考标准进行比较，从而确定其有无处于可接受区间中。明确项目的综合风险水平，完成此部分工作时，需要先把各个单一风险汇集起来，并基于不同风险的发生概率、是否可预见及风险发生后的结果展开全面分析。依据二八原理，如果忽略了其中的某个风险，就有可能让企业蒙受严重损失。对比具体的风险程度及评估基准，完成上述两部分工作之后，对比两个环节的结果，即可概括出与风险相关的评估结论判断发生风险后的损失是否会超出承受范围。
（3）项目风险应对
所谓的风险应对可解释为为了避免房产项目由于存在风险而无法维持原有利润所拟定的针对策略，比如与风险相关的转移回避以及风险自留和各种风控手段皆可被划入风险防治范围内。
1）风险转移
倘若某项目因为遭遇风险而出现损失时，地产商就会采取各种方式将个人风险转移至其他参与主体中，这便是风险转移。简单地说，风险转移就是让第三方成为风险损失的承担者，而不是采取各种手段控制或消除风险。一般情况下，开发商会通过担保、签订合同或风险保险等方式达到转移效果。合同内容通常有成本、价格等信息，而保险通常包括责任保障、财产保障、人身保障等。
2）风险回避
倘若出现风险的可能性极大或者风险爆发之后引发的危害高于企业的承受范围，又未制定有效的应对策略，就会通过不再投资或变更项目设计方案达到风险回避的效果，这是一种以回避为前提的应对办法。有些地产工程自身具备明显的区位优势，然而由于政策的突变使市场流动性提高而形成激烈竞争，导致开发商获得土地开发权的概率大打折扣时，其在获取土地方面的风险将大幅度提高，这会令原先的优势转变为风险因素，选择该方法时就不能沿用原先的计划，即不再拥有发展机会，属于消极型的应对策略。
3）风险控制
风险管理可解释为在发生风险之后，运用各种方式控制其发生概率或淡化因此而造成的危害，这是一种比较积极正面的应对策略，可在风险管理期间的所有环节应用，且具有较低费用支出，同时成效相对显著，这是公司广泛应用的解决方案。
4）风险自留
当风险事故出现之后，企业选择独自承担因风险而造成的损失，即可称为风险自留或风险承担。在进行房产开发工作时很难完全规避所有风险或在遇到风险之后，选择该方式需要花费的成本低于其他应对策略就会考虑该方式。当开发商选择这一解决策略时，其应对态度包括两种：第一种是主动型风险自留，此种应对风险的策略较为积极；第二种是被动型的风险自留，此种应对风险的方式能够帮助企业节省大量精力、时间。
1.3 房地产开发项目风险管理
(1) 房地产开发项目风险管理的定义
房地产项目的风险，可解释为投资方不确定该项目未来的投资决策及客观层面的相关条件而面临的各类损失发生概率、损失程度、损失范围等。换言之，房地产项目应有意识落实风险管理，展开风险识别、分析及评价，并运用一定的方式帮助企业达到预期的管理效果。简而言之，此类风险管理工作是为了避免或控制客观层面的诸多因素所导致的风险而采取的相关应对方案。
(2) 房地产开发项目风险管理的特征
风险管理措施的贯彻执行应作用于该项目的所有环节，对该项目进程造成严重影响的风险因子，在各个项目开发阶段均有存在概率，故而其风险管理工作应具备如下特征：
1）多样性与多层次性
工期长、投资规模大是房地产项目的共性。同时此类项目往往涉及到的人员众多、技术复杂、各种各样的风险，不同程度的风险会在项目推进过程中暴露，而且风险与风险之间还有一定的关联性，所以多样性和多层次性是房地产项目开发风险管理的特征之一。
2）必然性与偶然性
导致风险发生的因素多种多样，具有极强的随机性。理论上单一风险存在偶然性，即无法追溯其发生规律。而针对大量连续性发生的风险，则可结合专家研究房地产开发风险的结果或者向大型房企学习，和一些概率统计的方式来发现风险发生的规律，从而制订切合实际的风险应对措施。
3）可变性
在内外部各种因素的影响下，房地产项目开发各个阶段都有可能发生风险。可能出现由于采取某些措施以防范风险的同时，导致其他风险发生。风险的可变性是房地产项目开发的特性之一。
4）普遍性和客观性
风险因素贯穿于项目的各个阶段当中，且是客观存在的。因此，房地产企业进行风险识别及控制时，必须要做到全面性，兼顾整个过程不错过每个阶段，并且还需要知识。风险是不能彻底杜绝的，它是时时刻刻随处可在的，这样的认知贯彻到每一个项目工作人员心中，力争实现在运营成本最小化的同时，实现有效控制风险，对企业的资源进行合理分配，以期促进企业最大化利润。
2 长乐公司万博城商业地产开发项目概况
2.1 开发项目基本情况
万博城项目的施工地点是广东省佛山市，具体在该市的西部南海区，累积用地面积和建筑面积分别为126313.60平方米以及434951平方米，建设14栋高层30个单元3253户住宅+63户独立底商，项目配备4万方城市园林，1.8万方商业综合体，景观资源为一线北江江景，教育资源配备金沙幼儿园、金沙小学、金沙中学、金沙图书馆。交通资源便利，地铁3、4号线，南海有轨电车8、9号线环绕。项目形状规整，地块呈四边形，东临北江河道，西为翰林湖农业公园，分五期开发，三年从2019年开始，到2021年项目完成。
（1）项目区位：本项目位于广东省中南部，东边与广州临近，又和港澳地区相近。而佛山市不仅是广佛肇经济圈的重要成员，也是大湾区一小时经济圈的重点市区。项目位于佛山市西部南海区，整个地块西侧为云山公园，南侧为森林公园，距南海区行政中心1公里距离，周边金沙小学、金沙中学配套。交通便利，5条公交线路、2条有轨电车、2条佛山地铁。
（2）项目规模：本项目旨在塑造既具备休闲功能，又能满足居住需求，还可体现出现代化特性的多功能经济型小区，项目周边皆为住宅区域，且配套了大致完善的商贸、休闲设备，可于短时间内凝聚消费人气，累积用地面积及建筑面积分别是126313.60平方米、434951.02平方米，建设14栋高层30个单元3253户住宅+63户独立底商，项目配备4万方城市园林，1.8万方商业综合体，还涵盖层级较高的居住建设、地下车库、二层的沿街商业服务点。本项目的投资属于未超出用地红线范围的工程，项目总投资25.57亿元，当中土地费用90000万，50138万元用于建筑安装工程；还有10380万元用于工程建设，开发间接费8457万元，经过统计后得出每平方米的造价为7136.61元。
（3）项目配套：对项目周边的配套设施完善度极高，既可满足医疗教育需求又可日常娱乐，还有良好的商业氛围。1）教育机构：金沙小学、金沙中学；2）商业：紧邻金沙文化广场、金沙商圈；3）休闲、娱乐：西侧银河公园、云山公园、南邻云勇森林公园。
2.2 开发企业基本情况
长乐商业地产公司成立于 1996 年在粤起家，是第一个将体育和房地产相结合的房产企业，自创立以来公司就明确发展目标，即构筑健康生活，并致力于复合地产的升级换代。持续深化发展“一业为主，纵向发展”战略布局，积极践行“高效、诚信、责任、共赢”的企业核心价值观，聚焦核心重点城市，完成从城市到城市群的拓展，重点深耕广东市场。而关于对未来的期望，长乐 公司认为自己的使命是通过各种优秀产品及服务为消费者带来美好生活，他们始终把客户放于首位，重视品质及稳定性的经营模式，通过不断的努力向千亿级国际化平台靠近，争取早日实现成为国际顶尖的健康生活综合服务商的企业愿景。
