大连理工大学网络教育学院
本 科 生 毕 业 论 文（设 计）
题 目：上海市房地产泡沫衡量及防范措施研究
层 次： 专科起点本科
专 业： 工程管理
年 级： 年 季
学 号：
学 生：
指导教师：
完成日期： 2022年5月23日
房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段容易出现的一种经济现象。而纵观历历次大规模的“泡沫事件”，我们可以发现这些泡沫发生的重要载体就是房地产和股票。近年我国房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业，房地产业也是最容易产生泡沫的行业。目前我国经济和社会发展已进入关键阶段，房地产业的发展会深刻影响国民经济运行总体进程和质量。对于房地产有无泡沫的争论已经越演越烈，房地产市场都存在潜在的泡沫危机，如果不加以防范和控制在不久的将来就有可能形成泡沫经济，对整个社会造成举足轻重的影响。因此，本文在了解房地产泡沫的相关概念后，研究了上海市房地产泡沫的衡量并提出了一系列措施。波j
关键词：上海市；房地产泡沫；衡量；防范
目 录
1987年出版的《Palgrave经济学大辞典》中引用著名济学家金德尔伯格的话定义泡沫：“泡沫状态这个名词，随便一点儿说，就是一种或一系列资产在连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终”。
房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，房地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。
1 房地产泡沫的成因及其衡量
1.1 房地产泡沫的内涵
1.1.1 泡沫的内涵
泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨波j。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡沫(speculative bubble)，或资产价格泡沫波j。
两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分波j。
1.1.2 房地产泡沫的内涵
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于投机等因素，导致地产价格无节制地持续上涨，使土地资产和房地产产品价格严重脱离市场基础而持续上涨，使价格严重背离其合理价值的过程和状态[1]波j。随着市场经济的发展，房地产经济中出现了越来越多的泡沫现象，对经济发展构成极大的威胁波j。房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值、市场基础价值不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣波j。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金等来确定，相对比较稳定，较易判别，因此，我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫、地价泡沫波j。
按照房地产泡沫的表现形态，房地产泡沫可以分为以下几类：[2]
a.房地产价格泡沫：是作为类似证券市场资产泡沫的一种泡沫形式，指房地产价格脱离其基础价格而持续上涨的过程及状态波j。
b.房地产供给泡沫：由于预期作用，房地产开发商对某一地区未来房地产的需求预期过于乐观，过度投资导致大量空置积压的现象波j。
c.房地产资金泡沫：指房地产开发企业以少量的注册资金，通过各种方式获取土地，由建筑企业垫资开发，取得预售资格后开盘销售获取收入再投入滚动式开发波j。开发商将大部分风险转嫁给银行、消费者和建筑企业，形成一定程度的虚假繁荣的现象波j。
d.土地价格泡沫：指土地由于其稀缺性、区位性以及土地市场炒作等原因而价格飞涨，并带动房价上涨形成“高地价一高房价一高地价”的恶性循环，并进一步催生开发商大量投资，囤积土地加剧价格的上涨波j。
1.2 房地产泡沫形成的原因分析
1.2.1 直接原因
过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因，作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重波j。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫[3]波j。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快波j。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多.以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出波j。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成波j。
1.2.2 间接原因
1.消费者的预期
消费者的预期实质上就是对价格的预期，由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少波j。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生[4]波j。
2.政策因素
房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的，因此，每个政府都会下大力气对该行业进行干预，我国也不例外波j。例如我国住房制度改革、土地使用制度改革，以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建经济适用房等政策，都直接推动了我国房地产市场的高速增长波j。正是这种政策的导向使房地产开发过热，导致价格虚涨，空置率上升，助长了泡沫的形成波j。
（1）体制弊端，是导致我国房地产市场泡沫的始作俑者波j。
（2）土地政策失误，立法漏洞，是造成土地出让混乱局面的根本原因波j。
（3）积极信贷政策，导致全国性房地产投资过热，规模膨胀波j。信贷政策失误是我国房地产泡沫产生的根本动因波j。
（4）住房保障制度缺失，导致房屋供需结构失衡，使商品住房价格不断被人为抬高波j。
（5）土地补偿制度不健全，导致大批失地农民“耕者无田，就业无岗，生活无保障”，使房地产开发膨胀的背后隐藏着严重的社会矛盾波j。
3.房地产投资的过度增长
如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫波j。这种现象一般发生在发展中国家，在加快城市化进程的过程中，对房地产的大量需求使众多的投资者纷纷涌人市场，房地产开发大军急剧增多，投资出现过度增长现象，使房地产泡沫不断堆积波j。
4.银行信贷的非理性扩张波j。
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金波j。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款波j。一般来说，各国政府在对待房地产开发的贷款上都有一定的约束政策，但由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患波j。
5.土地稀缺性
我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势波j。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段波j。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降波j。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律波j。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格讲一步上涨波j。
1.3 房地产泡沫的衡量方法
1.3.1 指标指示法
指标指示法是根据某个指标的值来判断房地产市场是否存在泡沫，国际上通用的指标有房价上升幅度与GDP增幅之比、房价收入比、住宅空置率、租售比等波j。指标指示法着重关注房地产行业与宏观经济以及人民生活的协调性，强调产业的协调发展，而且指标简单明了波j。
1.3.2 理论价格法
理论价格法是通过建立数学模型来推算房地产的理论价格，然后同市场实际价格相比较来衡量是否存在房地产泡沫的一种方法波j。根据推算房地产理论价格的思路不同我们可以分为两类：一类是基于收益还原价值角度来找出价格泡沫：另一类是从市场供求因素的角度出发，通过影响市场供需的各变量(如房价、建筑成本、税后抵押贷款利率等)建立数学模型，求出市场均衡时的住宅价格基值，以此同实际价格相比较得出泡沫程度波j。
1.3.3 统计检验法
统计检验法是利用统计学原理对房地产价格的变化进行统计分析，当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常波j。统计检验方法主要有间接检验法和直接检验法波j。间接检验法基本思路是把市场价格可以用未来预期收入的理性预期贴现值来解释的情况作为零假设，这样，一旦拒绝零假设，就认为可能存在泡沫波j。直接检验法则是利用实际经济运行数据，直接检验特定形式理性泡沫解得显著性，并据此判断是否存在该种形式得理性泡沫波j。
1.3.4 市场修正法
洪开荣提出了计量泡沫地“空置率修正法”，以反映市场供求差异地物业空置
